將小鴨總廠400畝工業用地,變成商住用地,6億賣給王君山。
然後拿着6億去還債,去升級生產線。
小鴨集團復工復產,洗衣機直接上線唯品會銷售,就有了利潤!
就能發得出工資,員工高興!
卸下重擔,不用繼續財政兜底墊付,國資委高興!
銀行壞賬償清,銀行也很高興。
還能創收納稅,增加財政收入,地方政府高興!
更能創造GDP,拉動就業,徹底盤活小鴨!
讓一個瀕臨破產負債累累的老大難,變成一個正常經營,還能納稅的優質企業,省裏市裏都高興!
皆大歡喜。
誰在乎王君山不囤地?
人家那是爲了保生產,爲了盤活優質企業小鴨!
天王老子來了,這都是最優解!
而王君山也可以賺得更多。
6億拿地,大可以把地抵押出去,再貸款出來,也就虧損7年的利息。
而這七年,小鴨可以復工復產,生產常規波輪洗衣機,滾筒洗衣機,就能實現盈利。
再加上未來智家的分區洗衣機,賺得更多!
當然,這塊地的價值,也會瘋狂飆升。
七年後,2015年年底,小鴨總廠對面,金融中心已經規劃,第一高開建。
不遠處CBD規劃,城市中心東移。
現在的大東郊,成了新的市中心!
屆時的商住用地的地價,就不是400萬一畝,600萬一畝,800萬一畝了。
而是1000萬一畝,1200萬一畝!
2017年,能達到1400萬一畝!
直接增值7倍,6億變42億,淨賺36億!
然而,這只是土地增值。
如果王君山在2017年將這塊地開發成小區,2018年3萬一平全部賣出去!
300畝地約20萬平,容積率2.5,建築面積50萬平,總收入150億!
樓面價1200一平,加上建安成本2000,總成本16億。
毛利潤134億,再扣掉30%的稅費,還有93.8億!
利潤高的嚇人!
若是做成精裝修,賣3.5萬或者4萬一平,賺得更多。
更主要的,這300畝的工廠,在拆遷之前的幾年正常運轉,正常生產!
若是生產線全面增加升級,按照美的錫市工廠畝產1.8萬臺計算,300畝產業園可以年產500萬臺洗衣機!
一臺只賺800,也能年賺40億!
哪怕年產200萬臺,也能賺16億。
八年下來,賺130億不成問題。
這筆交易,王君山至少能賺二百多億。
而王君山的投資,只有最初的6億!
劃算,完全劃算!
“王董,你這個想法不錯,不過操作起來,還存在一些問題。”
趙市長開口道:“首先,流程不對。”
“不能你出錢了,就直接把地變成商住用地,直接送給你。這不合規。”
“得按照流程走,政府先規劃論證,然後報批申請改變土地性質,省裏批覆,土壤調查,隨後規劃調整,司法評估,然後拍賣,各家競拍,最後過戶登記。”
“不過爲了讓這塊地成功被你拍得,我們在法拍的時候,可以加以一些條件限制。”
“比如要求競拍企業,必須承擔小鴨家電相關債務,必須保證繼續生產洗衣機5年,或者7年,累計年產300萬臺以上。”
“必須在明年一月份錢,簽署協議,墊付資金,幫助解決小鴨電器債務重組。
“有這些限制,那就只能你們來競拍,就可以底價成交。其他企業沒資格。”
王君山點點頭:“原來如此。”
實際上,他早知道這個流程,崔倩早就給安排好了。
但王君山不能提出來。
只能讓對方提出來,未來科技配合!
“而且,整個過程,一般得兩年。”
“地方全面加速推進,政企聯合,也得三四個月。”
趙市長繼續道:“不過如果加速推進,轉成商住用地,還會產生兩個大問題。”
“第一個問題,一旦變成商住用地,你若是想在洗衣機總廠繼續生產七年,環保是個問題。環保局會來查。”
“當然,現在小鴨總廠雖然說是市區,但是在大東郊,周圍除了玉米地就是工廠,繼續生產也問題不大,但未來有沒有隱患,沒法說。
王君山聽懂了潛臺詞。
嗯,這一屆在任,那肯定問題不大。
本就是趙市長和國資委牽頭的項目,拯救小鴨,緩解地方財政壓力,又是大東郊。
誰會來查?這不是找事?
但一旦換任,下一屆來了,什麼態度,那就不好說了。
全看王君山運作了。
“兵來將擋,水來土掩。”王君山信心十足。
即便換屆了,也是幾年後的事情。
到時候未來科技早就做大了。
對方剛上任,需要政績,就需要王君山在濟州多投資點項目。
自然不會對小鴨工廠的繼續生產出手。
“看來你有把握了,那就好。”趙市長笑道:
“第二個大問題,就是閒置商住用地兩年不開發,可以無償收回。”
“一旦這300畝工廠變成商住用地,你們成功拍下後,如果繼續生產,超過兩年,可能被當做閒置土地,進行收回。”
“還是個大問題。”
王君山面色凝重起來。
之前想的太簡單了。
300畝工業園變成商住用地,繼續生產,七年後再開發......
前七年,用盡300畝工廠產能。
七年後拆遷,開發成住宅買房子,佔盡地產紅利。
但好處不可能都讓王君山佔了。
兩年不開發就可以收回,不可能拖到七年。
可兩年內就開發,那即便變更土地性質流程兩年,法拍拍下地,再拖到兩年限制動工。
也就是說,四年內必須開工!
2009年年初開始操作的話,2011年年初成功法拍。
2013年年初,就得開工建設,那2012年就得停工,搬廠,拆遷!
2015年就差不多建成了。
可那時候房價不貴,難不成捂着不賣,等到2017年-2018年貴了,再賣?
捂盤兩三年?
這不現實。
一切都亂了!
“市長,這可如何是好?小鴨想要扭虧爲盈,需要時間,2012年就停工,時間不夠。”
趙市長呵呵一笑:
“那就得進行一些合規操作了。”
“比如爲保障本市家電產業平穩過渡、維護社會穩定和就業穩定,經濟州批準,同意本項目分期開發。”
“一期100畝,位於不重要的廠區。二期200畝。”
“假如咱們加快走程序,2009年底變更爲商住用地,2010年年初法拍結束,你們拿下來300畝地。”
“兩年內必須動工,也就是2012年年初,必須動工開發。”
“同樣,爲了平穩過渡,就業穩定,經濟州批準,多給你們兩年的時間,進行新產業園建設,生產線搬遷。”
“那麼一期2014年年初動工,就行了。二期繼續生產。
“而二期生產線更多,也是爲了保生產,保就業......以及考慮到你們爲了解決小鴨歷史債務問題,出資很多,開發一期又投資很多,資金週轉有壓力,二期可以等到一期建成後,2017年年底之前,再進行開發。”
“到時候你們的新產業園已經完全建好,工廠全部搬過去就是,不影響生產。”
“二期閒置的這些年,因爲保生產,保就業,解決債務,資產重組等原因,也就不算閒置土地,也就不會被收回。”
“這些都可以寫入合同,經過政府批準,都不算違法。”
王君山笑了!
通了!
這樣就全通了!
未來科技自己閒置土地,拖到2014年,2017年纔開發,肯定玩完,地方都會無償收回。
但爲了穩定過度,保生產保就業,經過批準,拖到2014、2017年分兩期動工,那就穩了。
2014年年初,一期100畝開工建設,工期三年,前面只開發20畝,其他80畝繼續生產。
2016年加快一期開發,同時投建新的產業園。
2017年一期建成,房價已經很高了,慢慢賣。
新產業園也全部建成。
二期200畝工廠搬遷到新產業園,開建二期住宅,2018年最高價,全部賣出去。
這樣就完美了。
三百畝工廠的產能能最大化利用,房子也拖到2017下半年-2018年房價最高峯,地產紅利喫幹抹淨。
只能說,全看運作。
“當然,一年後才法拍,對你們而言,風險很大,需要你們提前墊付6億。”
趙市長再度開口:“作爲保障,這6億算是你們借給濟州國資委的,作爲補償,我們會在兩年內進行法拍,法拍資金優先用於償還你們的借款。多餘的資金,作爲“投資獎勵”或“產業扶持資金”,給你們!這些都寫入合同!”
今年小鴨商住用地200萬一畝。
等到後年年初再拍,就是250萬一畝,就是7.5億了!
多出的這1.5億,部分是借款利息,部分是“投資獎勵”或“產業扶持資金”!
說白了,王君山出多少拍下三百畝地,轉一圈後都會回來的。
經過詳細溝通,最終雙方達成共識:
未來科技拆借六億資金給濟州國資委,用於小鴨電器債務重組,解決小鴨電器的負債,贖回小鴨電器的相關核心資產,償還職工債權。
濟州國資委兩年內通過土地性質轉變,出讓300畝商住用地,用於優先償還未來科技的本息借款,並給與一定的產業扶持資金!
未來科技零成本零資產收購小鴨電器,包括300畝總廠,小鴨品牌,設備,生產線等等,但不承擔任何債務,由國資委和小鴨集團清償。
未來科技要儘快復工復產,通過唯品會等資源,全面盤活小鴨電器。
保證連續七年生產,年產洗衣機五十萬臺以上!
......
“王董大體方向就是這樣。至於債務重組的細節,我們聯繫銀行,其他債權人,詳細溝通,談判,商量一個完美的方案。”
趙市長心情大好,王君山願意接手,投入6億,就盤活了整個小鴨電器。
到時候,變成商住用地,法拍流程,再被王君山拍走,錢再還給王君山就是了。
完美解決!
而有了未來科技,有了唯品會,小鴨洗衣機真有希望崛起,甚至重回巔峯。
濟州也算是解決了一個老大難!
其中最核心的,就是債務重組和資產贖回。
包括抵押給工行的三百畝工業用地。
抵押給農行的12萬平廠房。
抵押給建行的設備。
欠員工的1.8億債權安置。
前幾項都可以折扣處理。
比如欠工商銀行的2.8億本金,1.9億利息+逾期罰息,通過地方運作,工行運作,或許利息和罰息能免掉就成,4.7億的本息,3億就能償清。
但欠員工的1.8億債權安置,必須100%賠付。
這是解決一切的基礎。
王君山想的清楚,不解決好債務重組,他不入局。
等到各方談出一個妥善結果,王君山拆借6億給國資委,償債務。
到時候,王君山零元收購一個乾乾淨淨,無負債的小鴨電器,帶着小鴨浴火重生,再創輝煌。
而支出的6億,後續通過土地運作,變成了300畝商業用地。
“沒問題,不過還有一個重要的問題!”王君山話鋒一轉:
“斯威特的問題!”
“小鴨電器和斯威特的關係,必須處理清楚,完全終止之前的重組合作。還有品牌,全面收回!”
“這是合作的前提!”
這番話,王君山說的不容置疑。
這一點解決不了,一切都是扯淡。
“放心,這些濟州已經在行動了,法院傳票。對方已經收到了。兩日後,就開庭!”
王君山滿是意外:“這麼快?”
“當然,斯威特這個資本流氓不解決,一切都是免談。在準備引入你們投資之前,我們就開始了一系列的準備!”
“那我可期待了。”王君山鬆了口氣。
趙市長雷厲風行,的確是幹大事的人!
第二天,很多媒體便開始集中報道了新聞:
【斯威特零本零資產收購小鴨電器,沒有兌現任何承諾,沒有投資,沒有承接負債,反而掏空了小鴨衆多優質資產。】
【引入斯威特重組,小鴨洗衣機銷量暴跌,新增5億多新負債。】
【斯威特資本流氓,坑慘了小鴨,拒不履行承諾,將小鴨帶入絕境!】
【斯威特瀕臨破產,無力履行重組協議,濟州國資委宣佈全面停止重組,並起訴斯威特非法挪走三億資金,新增五億負責!】